賃貸にかかわる疑問を解決！？
本日はどのような質問がきているかな！？：
家を子供に譲り、郊外に別に家を建て移り住みたいのですが・・・？本人、子供にもっとも税金や手数料で無駄にならない方法を教えてください。土地20坪、4500万円程度 建物30坪ただし築30年で評価ほぼゼロ ローン残額、抵当権無し①家を相場で子供に売り、（子供は住宅ローンを組めますか？）その売却益で家を新築する。
②子供に郊外にローンで新築してもらい、お互いに交換して住む。
（賃貸契約？管理手数料が必要？私の世代が死んだ再には相続税？）③今の家をいっそ息子に生前贈与してしまい、息子のローンの息子の名義の郊外新築に住む。
④そのた（いちばん理想的、節税的な何かがあれば）
賃貸マンションを探したくなりますね。
本日のbestアンサー！：
基本的な考え方としては、相続時に相続人の人数や配偶者が生存しているかどうかにもよりますが、ご自宅の時価評価が4500万円程度で、その他の資産額があまり大きくなければ、相続税はかからないか、あまり大きな額にならずにすむはずです。http://www.nkaikei.co.jp/nyumon/nyumon1.htmですので、自宅を生前を贈与などをするメリットはまず無いと思います。
親族間での不動産の売買でローンを組むにはいろいろな条件があるはずですので、口座をお持ちの金融機関に相談されると良いと思います。
基本的にハードルが高いはずです。
いずれにせよ、親子間でも（贈与も含めて）不動産取引をすると、税金以外にも、売買に関する費用やその取引から生じる（書類上の）利益、登記などで、いろいろなコストがかかります。
ですから、売買をする形も、メリットが出るケースは少ないと思います。
息子さんが賛成しているのであれば、②の方法がよいと思います。ただし、交換（の取引）するのでなく、所有権はそのままに、建前は親子なのでお互いに使える形にして、実質的に交換するのがおそらく費用や税金面でも問題が少ないのではないかと思います。ちなみに、このような不動産や相続、贈与などがからむ問題は、信託銀行が得意です。
取引している信託銀行があれば相談してはいかがでしょうか。
大きな銀行でも普通の銀行だと、細かいところまできちんと理解している担当者はまずいません。
（笑）補足について。 おっしゃるとおりです。
現段階でご自宅以外にあまり大きな相続財産が無ければ、②のやりかたが相続額を増やさずに（＝相続税が少ない）、そして生前のコストも少ない方法になると思います。
相続人の人数や、相続時の配偶者の有無などいろいろな条件はありますが、基本的にこれから資産を取得する際には、ご自身の相続対象になる資産を増やさずに、お子さんが取得する形式で、実用面は親子ですから話し合って相互の便宜を図る、というのが税金などの効率化になると思います。
次も楽しみにっ！